التعهد بالإخلاء هو التزام خطي من المستأجر بإخلاء العقار المؤجر في تاريخ محدد بعد تسليمه إليه. وتحدد المادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 الشروط التي يجوز بموجبها إنهاء عقد الإيجار استناداً إلى هذا التعهد. وتتناول هذه المقالة الشكل الخطي وتاريخ الإخلاء ووقت إصدار التعهد بعد تسليم العقار والمهلة الشهرية لاتخاذ الإجراء.
ما الشروط التي يجب أن يستوفيها التعهد بالإخلاء؟
وفقاً للمادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي، يجب أن يكون المستأجر قد تعهد خطياً للمؤجر، بعد تسليم العقار المؤجر إليه، بإخلائه في تاريخ محدد، ومع ذلك لم يقم بالإخلاء. ومن النقاط المهمة في التقييم ما يلي:
- أن يكون مكتوباً. يجب أن يبيّن المستند إرادة المستأجر في الإخلاء في تاريخ محدد.
- أن يصدر بعد تسليم العقار المؤجر. وينبغي تقييم صحة المستند الذي أُخذ بالتزامن مع عقد الإيجار أو قبل تسليم العقار على نحو مستقل.
- أن يكون تاريخ الإخلاء محدداً. وقد لا تكفي صياغة لا تحدد التاريخ بوضوح، مثل «في نهاية مدة العقد».
- أن يُنسب المستند إلى المستأجر. ويُقيّم التوقيع ومحتوى المستند وأي علاقة تمثيل مع الأدلة الخاصة بالملف.
يُطرح التعهد بالإخلاء في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة. ولا يكفي عنوان المستند وحده للحسم؛ إذ تهم أيضاً صياغته وظروف تحريره.
هل يصح التعهد إذا وُقّع في يوم عقد الإيجار نفسه؟
تشترط المادة 352/1 أن يصدر التعهد بعد تسليم العقار المؤجر. لذلك لا يُعد التعهد المأخوذ عند إبرام عقد الإيجار صحيحاً تلقائياً لمجرد أنه يذكر تاريخاً لاحقاً للإخلاء.
في قرارها المؤرخ 28.09.2021، رأت الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة النقض التركية أنه يتعين على المستأجر الذي يدعي، في ظروف القضية، أن التواريخ المتروكة فارغة قد أُدرجت لاحقاً خلافاً للاتفاق أن يثبت هذا الادعاء. وصدر القرار بالأغلبية؛ أما الرأي المخالف فتناول على نحو مختلف قراراً سابقاً بتوحيد الاجتهاد وعبء الإثبات. لذلك ينبغي تقييم الادعاءات المتعلقة بمستند موقّع على بياض في ضوء أدلة كل ملف وأسباب رأي الأغلبية.
وفي قرارها المؤرخ 18.06.2025، لم تعتبر الدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض التركية شرط الإخلاء المكتوب عند إبرام العقد كافياً بمفرده؛ لكنها أخذت في الاعتبار، مع ذلك الشرط، رداً خطياً أرسله المستأجر بعد التسليم وأكد فيه التاريخ المحدد الوارد في العقد، وذلك في ظروف القضية المعروضة. ولا يعني القرار أن كل شرط في عقد الإيجار يتحول لاحقاً إلى تعهد صحيح؛ بل يجب تقييم مضمون أي إفادة خطية لاحقة وظروفها على نحو مستقل.
هل يجب ذكر تاريخ الإخلاء بوضوح؟
نعم. يجب أن يكون تاريخ تنفيذ التعهد قابلاً للتحديد ومحدداً. وقد اعتبرت الدائرة المدنية الثانية عشرة في محكمة النقض التركية أن عبارة الإخلاء «في نهاية مدة الإيجار» غير كافية بموجب المادة 352/1 لعدم تحديدها تاريخ الإخلاء بوضوح. وإذا ادُّعي أن التاريخ أُضيف لاحقاً، فقد تكون للنسخة الأصلية والتوقيع وطريقة كتابة التاريخ والأدلة الأخرى للأطراف أهمية.
مهلة الشهر الواحد لاتخاذ الإجراء من المؤجر
إذا لم يُخلِ المستأجر العقار في التاريخ المتعهد به، فعلى المؤجر بدء إجراءات التنفيذ أو رفع دعوى خلال شهر واحد يبدأ من ذلك التاريخ. وتبدأ المهلة من تاريخ الإخلاء المحدد في المستند، لا من تاريخ توقيع التعهد. وينبغي احتساب بداية المهلة ونهايتها في كل حالة مع مراعاة التاريخ المذكور والقواعد الإجرائية المنطبقة.
وقد يتوقف الاختيار بين إجراءات التنفيذ ورفع الدعوى على شكل المستند وما إذا كان التوقيع محل اعتراض وظروف الملف. ولا يمنح التعهد بالإخلاء المؤجر حق دخول العقار من تلقاء نفسه أو إخراج المستأجر بالقوة. ويجب تنفيذ الإخلاء عبر الإجراءات والقرارات القانونية المنطبقة.
نقاط عملية ينبغي التحقق منها
- احتفظوا بعقد الإيجار وما يثبت تاريخ تسليم العقار.
- راجعوا أصل التعهد والتوقيع وخانات التاريخ.
- تحققوا من أن تاريخ الإخلاء مذكور بوضوح.
- لا تفوتوا مهلة الشهر الواحد بعد التاريخ المحدد في التعهد.
- إذا كان التوقيع أو تدوين التاريخ لاحقاً محل نزاع، فقيّموا الادعاءات مع الأدلة.
الأسئلة الشائعة
تشترط المادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي وجود تعهد خطي. أما ضرورة توثيق المستند لدى الكاتب بالعدل وكيفية تقييمه في إجراءات التنفيذ، فينبغي دراستهما في ضوء شروط الإجراء المعني ووقائع الملف.
إذا لم يكن تاريخ الإخلاء محدداً، فقد لا يستوفي المستند شرط المادة 352/1. ولهذا السبب لم تعتبر الدائرة المدنية الثانية عشرة في محكمة النقض التركية العبارة التي تشير فقط إلى نهاية مدة الإيجار كافية.
وفقاً للمادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي، تبدأ المهلة من تاريخ الإخلاء الوارد في التعهد. وعلى المؤجر بدء إجراءات التنفيذ أو رفع الدعوى ضمن هذه المهلة.
المصادر
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 352/1
- الهيئة العامة للدوائر المدنية في محكمة النقض التركية، الأساس 2017/975، القرار 2021/1108، 28.09.2021
- الدائرة المدنية الثانية عشرة في محكمة النقض التركية، الأساس 2020/1175، القرار 2020/2309، 09.03.2020
- الدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض التركية، الأساس 2024/4396، القرار 2025/3416، 18.06.2025
هذه المقالة للمعلومات العامة وليست مشورة قانونية. وينبغي تقييم كل نزاع في ضوء مستنداته وظروفه الخاصة.
